Hipoteka przymusowa jako szczególny środek egzekucyjny

Hipoteka przymusowa może być środkiem egzekucyjnym w przypadku wcześniej zajętej nieruchomości. W takiej sytuacji pojawiają się wątpliwości, czy korzysta ona z pierwszeństwa zaspokojenia przed wierzytelnościami egzekwowanymi.

Przyjęta powszechnie opinia, że hipoteka jest wyłącznie środkiem zabezpieczenia wierzytelności, wydaje się niezupełna w przypadku tzw. hipoteki przymusowej, która ustanawiana jest przez wierzyciela celem zagwarantowania realizacji wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym. Chodzi tu o tytuł wykonawczy, o którym mowa zarówno w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym zamieszczonych w kodeksie postępowania cywilnego, jak też w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Warto wiedzieć

Tytuły wydane w postępowaniu egzekucyjnym w administracji mogą stanowić podstawę wpisu hipoteki przymusowej bez zaopatrywania ich w sądową klauzulę wykonalności.

Ten szczególny rodzaj hipoteki uregulowany tak, jak pozostałe jej odmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece pełni funkcję zabezpieczającą i jest swoistą egzekucją praw, jakie przysługują wierzycielowi na podstawie tytułu wykonawczego.

Co na to sądy?

Postępowanie dotyczące wpisu hipoteki przymusowej traktowane jest jako postępowanie egzekucyjne (wyrok SN z 19 stycznia 1953 r., sygn. II C 2520/52, OSN II54/54).

Wierzyciel pragnący dokonać wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika jest związany takimi samymi obowiązkami, jak wierzyciel prowadzący egzekucję z nieruchomości. Hipoteka przymusowa powstaje przez zastąpienie umowy i zgody uprawnionego tytułem wykonawczym.

Ważne

Dla skutecznego dokonania tego zabezpieczenia w przypadku, gdy nieruchomość stanowi na zasadzie wspólności ustawowej współwłasność małżonków, konieczne jest rozszerzenie klauzuli na drugiego małżonka, a więc spełnienie warunku przewidzianego dla prowadzenia czynności egzekucyjnych z nieruchomości po jej zajęciu w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości.

W świetle art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, brak klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika wymienionemu w tytule wykonawczym jest bezwzględną przeszkodą do jej powstania. Jest to swoista analogia do sytuacji, w której brak zgody małżonka nie pozwala na powstanie hipoteki umownej. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie daje innych podstaw do wpisu tego prawa rzeczowego niż zgoda właściciela lub tytuł wykonawczy wydany przeciwko niemu.

Hipoteka przymusowa a zaspokojenie wierzycieli

Sytuacją coraz częściej spotykaną w toczących się postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości jest ustanawianie przez wierzycieli dysponujących tytułami wykonawczymi hipotek przymusowych na nieruchomościach dłużników już po ich zajęciu. Hipoteka przymusowa traktowana jest jako środek egzekucyjny (takie zresztą jest jej racjonalne przeznaczenie), który ma z jednej strony zabezpieczyć roszczenie wierzycieli, z drugiej zagwarantować pierwszeństwo zaspokojenia w razie sprzedaży nieruchomości w drodze komorniczej licytacji. O ile bezdyskusyjne jest przyjęcie zasady, iż wierzytelność zabezpieczona hipoteką przymusową ustanowioną przed zajęciem nieruchomości korzysta przy planie podziału z pierwszeństwa, o tyle duże wątpliwości może budzić stanowisko, iż wpis hipoteki przymusowej na rzecz wierzyciela po zajęciu nieruchomości powoduje, że jego wierzytelność uczestniczy w podziale kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości i jest zaspokajana w pierwszej kolejności, przed wierzycielami egzekwującymi, na podstawie art. 1025 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.).

Wątpliwość ta nie jest bezpodstawna mimo istnienia wyraźnej klauzuli w art. 1026 § 1 kodeksu postępowania cywilnego ustalającej zasady podziału sumy uzyskanej z egzekucji - w razie niemożliwości pełnego zaspokojenia należności - według kolejności ustalonej w art. 1025 k.p.c. Wydawałoby się, że jeżeli pierwszeństwo zaspokojenia w egzekucji ma swoją podstawę w zaliczeniu do określonej kategorii, to również sposób podziału sumy niewystarczającej musi się odbywać według przewidzianej kategoryzacji, choćby wierzytelności spełniały jednocześnie warunki przewidziane dla kategorii usytuowanej dalej, lecz dzielonej według innej zasady. Problem nie tkwi w kolejności zaspokajania, ale w tym, czy wpis hipoteki przymusowej w czasie trwania egzekucji z nieruchomości w ogóle ma wpływ na tę egzekucję, a w konsekwencji, czy tego rodzaju obciążenie może skutkować polepszeniem sytuacji dokonującego wpisu hipoteki wierzyciela. Przepisy art. 930 § 1 k.p.c., określające skutki zajęcia nieruchomości (wszczęcia egzekucji z nieruchomości) stanowią, iż rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie, jednak nabywca może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym w charakterze dłużnika.

Warto wiedzieć

Z wykładni językowej i systemowej art. 930 § 1 k.p.c. wynika, iż umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, chyba że czynność dłużnika wyczerpuje znamiona przestępstwa przewidzianego w art. 300 § 2 kodeksu karnego (dalej: k.k.).

Przepis ów stanowi, że kto, w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku zajęte lub zagrożone zajęciem, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Jedynie więc w razie popełnienia takiego przestępstwa zbycie nieruchomości może być czynnością prawną nieważną (art. 58 § 1 k.c.). Trzeba jednak zauważyć, że sytuacja, w której dojdzie do popełnienia przestępstwa opisanego w art. 300 § 2 k.k., będzie bardzo rzadka.

Co na to sądy?

Skoro dla kompletności znamion tego czynu konieczne jest spowodowanie skutku w postaci udaremnienia bądź utrudnienia zaspokojenia roszczeń wierzyciela, to czynność rozporządzająca nie mająca żadnego wpływu na zaspokojenie się wierzyciela - nie będzie przestępstwem (wyrok SN z 27 lutego 2002 r., V KKN 83/00).

Bez względu jednak na istnienie, bądź nie, prawnokarnych skutków czynności rozporządzenia nieruchomością przez dłużnika, pozostaje ona całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję, i nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Zatem toczy się ona przeciwko dłużnikowi, który uważany jest za właściciela mimo ziszczenia się skutku rzeczowego umowy w postaci przejścia prawa własności na nabywcę. Sytuacja procesowa nabywcy, który może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym, jest zaś determinowana sytuacją dłużnika.

Wielokrotnie w doktrynie podkreślano, że przez powołane w cytowanym przepisie pojęcie rozporządzenia zajętą nieruchomością rozumieć również należy obciążenie nieruchomości hipoteką i to bez względu na jej rodzaj. Oznaczałoby to, że prawa ustanowione po zajęciu nie korzystają z przysługującego im pierwszeństwa (art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.) i mogą być zaspokojone w postępowaniu podziałowym dopiero po zaspokojeniu wszystkich innych należności.

Pogląd ten - do niedawna respektowany przez sądy i teorię - zaczyna być kwestionowany, a podstawą jego krytyki jest dodanie przez ustawodawcę nowelą z 2 lipca 2004 r. § 3 powołanego artykułu, w którym w sposób wyraźny za nieważne uznano obciążanie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu.

Ta długo oczekiwana zmiana, która weszła w życie 5 lutego 2005 r., ucina - według mnie - dyskusję nad prawną doniosłością wpisu hipoteki przymusowej przez wierzyciela w trakcie toczącej się egzekucji z nieruchomości. Mimo odmiennego stanowiska doktryny, już wykładnia językowa regulacji zawartej w art. 930 k.p.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji dawała jednoznaczną odpowiedź, że ustawodawca miał na myśli wyłącznie czynności dłużnika o charakterze rozporządzającym, o czym świadczy niezmienione nowelą zdanie drugie powołanego przepisu, stanowiące, że nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.

Użycie przez ustawodawcę dwu różnych pojęć - pojęcia rozporządzania oraz pojęcia obciążania ma istotny cel, którym jest wykazanie odrębnego charakteru tych dwóch czynności. Tym samym pojęcie rozporządzenia, o którym mowa w § 1 art. 930 k.p.c., należy rozumieć wąsko, jako równoznaczne przeniesieniu własności. Wszelkie obciążenia ograniczonym prawem rzeczowym, takim na przykład jak hipoteka lub prawem osobistym, ujęte zostały w § 3 art. 930 k.p.c. Co więcej, w przypadku hipoteki przymusowej mamy do czynienia z odstępstwem od zasady zawartej w art. 245 § 1 k.c., że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Wynikająca z art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece norma ustala w sposób jednoznaczny przymusowy charakter obciążenia hipotecznego na podstawie tytułu wykonawczego. Ów przymusowy charakter wyraża się przede wszystkim w tym, iż podstawą obciążenia nie jest umowa ani jednostronne oświadczenie woli właściciela nieruchomości, lecz wniosek wierzyciela wyposażonego w tytuł wykonawczy stwierdzający wierzytelność.

Wnioski

Wykładnia językowa daje jednoznaczną odpowiedź na postawione pytanie; ustanowienie hipoteki przymusowej przez wierzyciela egzekwującego, po zajęciu nieruchomości powoduje, że jego wierzytelność przy planie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji korzystać będzie z zaspokojenia w kategorii piątej, a więc przed wierzycielami egzekwującymi, których wierzytelność nie została w ten sposób zabezpieczona. Odmienne opinie wspierane są rzekomą wykładnią celowościową. Podnosi się, że ratio legis przepisu z art. 930 k.p.c. to zagwarantowanie egzekwującym wierzycielom, że stan prawny nieruchomości po jej zajęciu nie ulegnie zmianie, a więc da możliwość oceny opłacalności prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Wskazuje się, że hipoteka, w tym przymusowa, ma przede wszystkim zabezpieczać wierzytelności przed dłużnikami osobistymi dłużnika, nie zaś stanowić sposobu prowadzenia egzekucji, który nie wymaga ponoszenia kosztów prowadzenia postępowania egzekucyjnego, ale uprawnia do zaspokojenia z pierwszeństwem. Rozumujący w ten sposób zapominają, że wierzyciel kierujący wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie musi nawet wiedzieć o toczącej się egzekucji - obowiązek ten nie został na niego nigdzie nałożony. Przy braku zaś regulacji stanowiącej o nieważności obciążenia nieruchomości przez wierzyciela (ustawodawca wyraźnie za nieważne uznał jedynie obciążenia dokonywane przez dłużnika) ustanowienie hipoteki przymusowej wywiera wpływ na postępowanie egzekucyjne, a ustanawiający ją wierzyciel staje się osobą korzystającą w razie podziału kwot uzyskanych z egzekucji z pierwszeństwa zaspokojenia. Próba innego potraktowania wierzyciela, który uczestniczy w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, nie wydaje się uzasadniona i mogłaby prowadzić wręcz do zarzutu jawnej dyskryminacji aktywnego i zapobiegliwego uczestnika egzekucji.

Trzeba zaznaczyć również, że jako wierzyciel egzekwujący ponosi on pełny lub częściowy koszt jej prowadzenia (koszty wpisu wzmianki o wszczęciu, koszty związane z wynagrodzeniem biegłego szacującego nieruchomość itd.), musi też wystąpić do sądu z wnioskiem o wydanie dalszego tytułu na podstawie art. 793 k.p.c., dokonanie wpisu hipoteki możliwe jest bowiem wyłącznie na podstawie oryginału tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko dłużnikowi. Pozycjonowanie więc jego wierzytelności w kategorii dalszej aniżeli wierzyciela hipotecznego nieuczestniczącego w egzekucji nie można by wytłumaczyć wskazaną wcześniej próbą uniknięcia kosztów egzekucji.

Zadecyduje sąd

Przedstawione zagadnienie już niedługo oceni Sąd Najwyższy. W sprawie o sygn. akt III CZP 108/06 przedmiotem badania będzie pytanie prawne, czy wpis hipoteki przymusowej na rzecz wierzyciela, po zajęciu nieruchomości, powoduje, że jego wierzytelność uczestniczy w podziale kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości i jest zaspokajana przed wierzycielami egzekwującymi, według art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.

Dotychczas Sąd Najwyższy nie orzekał w tej materii (na tle takiego stanu faktycznego). Powoływane często orzeczenie w sprawie obciążania zajętej nieruchomości wydane przez ten sąd w sprawie V CKN 403/97 dotyczyło wpisu hipoteki wierzyciela osoby trzeciej, która nabyła nieruchomość od dłużnika po jej zajęciu, a więc nie dotyczyło tak naprawdę zagadnienia rozpatrywanego teraz. Tym bardziej więc stanowisko Sądu Najwyższego jest tak oczekiwane przez prawników na co dzień zajmujących się egzekucją sądową. Rozwianie wątpliwości w tej kwestii pozwoli racjonalniej niż dotychczas chronić interesy wierzycieli lub ewentualnie powstrzymywać ich przed nadmierną aktywnością w egzekwowaniu swoich należności z nieruchomości dłużnika.

Podstawa prawna:

  • art. 109 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.),
  • art. 930, 1025, 1026 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.),
  • art. 300 § 2 ustawy z 6 czerwca

Artykuł pochodzi z nr. 1/2007 r. dwutygodnika "Fiskus".

Autor: 
Janusz Cichoń
Źródło: 
http://www.fiskus.e-podatnik.pl/